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当“泡沫”一词再度被中央高层用于房地产市场时，楼市调控政策也进入了升级阶段。
“现在一线城市房贷普遍出现首付比例上调、折扣力度减弱的情况，济南这边虽然还没明显变化，但预计后期折扣优惠力度也会出现调整。”20日，房地产中介机构资深业务经理王坤对记者说道。
有受访银行业内人士指出，降低房贷业务占比及杠杆率，将成为银行业务调控的重点工作，房地产企业融资链条将进一步收紧。不过，由于市场整体资金供给仍旧充裕、融资工具愈发多元化，大型房企仍有腾挪空间。
“除了降杠杆、去泡沫外，三、四线城市仍存在库存较大的问题，所以未来市场的分类调控会更为明显。”中南财经政法大学宏观经济研究中心负责人陈贺表示，短期看房地产政策将变得更有针对性，不会出现全面性升级，“中长期看，住房供给侧的结构性改革仍是重要工作，总体还会平稳有序。”
资金链再收紧
随着部分一线城市房价再度上涨，房贷、开发贷等资金供血端进一步受到严控。
3月17日，北京宣布二套房认定将采取“认房又认贷”的方式，同时将购买二套普通自住房的首付比例提高至60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。有媒体报道称，部分银行已经酝酿将首套房预期年化利率优惠比例从9折提升至9.5折，甚至恢复基准预期年化利率。
“济南首套房贷现在依旧能享受8.5折优惠，放款速度上并没有明显放慢，但部分热点城市已经开始提升首付比例。”王坤称，之前有位客户想要买一套总价在260万元左右的房子用于投资，但最近突然放弃了，“客户一方面担心预期年化利率提高带来成本的增加，另一方面看到政策调控加强，也担心后期市场出现降温。”
实际上，近日央行、银监会等高层就频频发声，强调大量资金涌入房地产市场，带动了部分城市的房价过快上涨，并称下一步将严加防范房地产泡沫，引导资金流向实体经济，控制信贷资金过度流向房地产业。
“目前房贷业务占比较高，部分银行甚至接近一半信贷业务都来自于房贷，而且市场中存在购房者将手中房产质押融资后再度购房的情况（加杠杆操作），这都可能带来系统性风险。”广发银行信贷部宋姓经理对记者表示，管理层此次强调引导资金流向，正是为了防范上述隐患加剧。
一家国有银行济南某营业部信贷主管人士表示，虽然该行房贷业务并未有明显变化，但对于房地产企业的开发贷审核已实行最严格的标准，除了资金不能用于购地外，注册资金是否达标、有无资金挪用情况等都进入监控，一旦出现违规，将立刻停止出账。“而且以前开发商盖个一两层就能拿到预售证进行融资，现在要盖到12层以上才行，融资难度大大增加。”
中介担心限购升级
对于上述情况，证券宏观分析师姜超认为，房贷发放趋严等政策效应正在逐渐显现，3月部分城市的房价已经出现降温态势，年内房价很难持续上涨。
在其看来，除了政策面收紧外，金融市场的变化，也将导致房地产市场资金受制。“去年3个月的同业存单预期年化利率只有3%，而现在超过4.5%。”姜超称，这意味着银行发债借钱的成本超过了4.5%，接近房贷预期年化利率水平，所以“未来折扣房贷预期年化利率应该会全部消失”，进而给房地产市场带来压力。
不过，受访银行业内人士也表示，目前房地产热点城市的供给紧张情况并未出现明显缓解，所以即便贷款收紧，市场热度或仍难有效降低。
“信贷只是房地产企业资金来源的一方面，现在国内货币供给充裕、融资渠道又多，特别是大型房企现在已经成为市场主流群体，它们对于资本工具的运用更为熟稔，所以资金上的腾挪空间也更大。”上述股份银行信贷经理对记者说。
部分房地产人士开始担忧，若信贷政策收紧效果不佳，或有更严格的调控政策出台。
“济南房价降不下来，就有可能出现再度升级的限购政策。”有济南房产中介机构人士对记者说，如原本济南本市户籍家庭限购2套住房，可升级为“本市户籍单身者，只能购买1套住房”；原本外地户籍购房者需提供2年以上的济南市区个人所得税或社保证明，可升级为3年以上。“这些政策在广州等一线城市已经存在，如果推出来，我也不会惊讶。”
供给侧改革仍是重点
“今年的日子肯定不如去年好过，明年更严峻。”对于政策上的变化，山东某房地产企业项目经理李晨对记者表示，房地产市场景气度的回升，与2015年行业融资放开有很大关系，如今再度缩紧，企业经营压力自然随着增大，“像我们这种地域性的中小开发商，既要面临拿地、建材、人工成本上涨，还要面对债务压力，如果调控政策范围进一步扩大或升级，明年我们就要考虑怎么活下去的问题了。”
对此，陈贺认为，目前调控政策处于热点城市防泡沫、部分城市“去库存”的分类调控阶段，而不是单纯的一刀切式紧缩政策。即因城施策，一方面抑制热点城市商品房的投资投机情绪，一方面鼓励中小城市居民合理的自住和住房改善需求。“短期来看，政策针对性会更为明显，不会出现全面升级的情况。”
在陈贺看来，调控政策短期加码同时，国内住房供给端的结构性改革重点工作，也在进行之中，从而实现政策搭配上长、短期兼顾，达到住房去库存、防泡沫与深化住房供给侧结构性改革的有机结合，有助于实现未来中国住房市场健康平稳发展。“企业、购房者应理性看待相关政策，把握市场发展趋势，避免不必要的恐慌。”
信贷资源或倾斜三四线城市
交通银行日前发布的《交银中国财富景气指数报告》显示，在当前房地产市场“抑泡沫”和“去库存”背景下，小康家庭对未来不动产投资持谨慎态度。按拥有的房产数量看，现在各类人群对不动产投资意愿均有下滑，现在多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势显著。
对于刚需购房者会继续给予一些鼓励性支持措施，包括购房落户等保障。而对于炒房来讲，前期房价上涨过快的城市还是会建立一个和房价挂钩的政策体系，如果房价上涨过快的话，政策还是会收紧。如果上涨幅度相对较小，根据各地情况，不同的分区调控会有不同的措施。
从银行方面来讲，如果政策再收紧，可能将窗口指导包括北上广深等热点地区的贷款及融资总量控制，还可能停止表外融资渠道，放缓按揭投放速度。
“2016年一二线热点城市新增贷款比重较高。部分热点城市调控政策的收紧或降低2017年的信贷需求，而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市 场的平稳发展。”报告指出，在新型城镇化和去库存的政策支持下，2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。
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