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今年的十一国庆黄金周，北京的楼市特别冷清。根据Wind数据统计显示，北京今年黄金周期间的商品住宅签约套数为216套，与去年同期的442套相比，下降幅度超过了50%。而除了楼市新政的影响之外，银行“一贷难求”也成为了楼市惨淡的原因之一。
Q房网一位房产经纪人对《证券日报》记者表示，目前银行房贷全面收紧，贷款非常困难，以前征信稍微有点瑕疵，比如信用卡逾期在3次以内银行基本都能给批贷，现在哪怕仅有1次逾期也都会成为银行不批贷的理由，行业中已经出现买家因贷款申请被拒而面临违约的情况出现。
黄金周现零成交日
根据北京市在长假前一天出台的楼市调控新政，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
根据北京市住建委统计，10月1日到7日，北京住房网签套数共2186套（10月1日605套、2日412套、3日302套、4日185套、5日211套、6日209套、7日262套）。也就是说，国庆七天的网签成交量还不及9月30日一天的成交量。
而在这之中，现房住宅签约占比极少，10月3号更是出现了现房住宅网签套数为零的情况。北京住建委数据显示，10月3日，北京住房网上签约套数为302套，网上签约面积共17261平方米。包括现房网上签约为129套，网上签约面积为5336平方米，其中，住宅套数为0套；存量房网上签约16套，网上签约面积1340平方米，其中，住宅签约套数为14套，住宅签约面积为1176平方米。期房网上签约套数为157套，网上签约面积10585平方米，其中，住宅套数为6套，住宅面积为1047平方米。
而在黄金周的其余时间，除了10月1日的网签住宅套数为61套以外，其余住宅的网签数也没有超过50套，与去年同期相比，下降幅度明显。《证券日报》记者咨询了链家、我爱我家、Q房网的多名房产经纪人，许多经纪人都向记者表示，十一黄金周7天加班，除了租房签约以外，房屋买卖一单未成。
凑不够首付放弃购房
新政规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
所谓非普通自住房，北京规定，非普通住宅有认定的三个标准：一是住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；二是单套建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）；三是实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。只要符合上述任何一条，就算非普通住宅。
以前，二套房的认定为“认贷不认房”，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。由于二套房一律执行基准预期年化利率上浮10%，因此首套房和二套房在贷款预期年化利率上差距明显，以前的条款对于小房换大房的购房人很有利。
但是此次新政执行的将是“认房又认贷”的政策，即只要该家庭名下有房，再次购房时无论是否还有贷款，执行的都是二套房的贷款政策。
以购买一套总价500万元的二套房计算，在新政出台前，原有房产如果贷款已经结清，只需要缴纳30%的首付款，也就是150万元，剩余350万贷款按照首套房普遍的基准预期年化利率八五折计算，贷款30年，等额本息还款的情况下，还款总额为613.9万元，月还款为17054万元．，利息总支出263.9万元。
新政后，按照50%的首付比例计算，首付最低为250万元，剩余的250万元按照二套房预期年化利率上浮10%计算，贷款30年，等额本息还款的情况下，总还款额为504.8万元，月还款额为1.4万元，利息支出总计为254.8万元。
如果按照非普通住宅70%的首付比例计算，首付最低为350万元，剩余的150万元按照二套房预期年化利率上浮10%计算，贷款30年，等额本息还款的情况下，总还款额为302.8万元，月还款额为8413元，利息总支出152.8万元。
也就是说，购买总价为500万元的二套房，在调整政策后，首付最少要多交100万元，这显然不是一个小数字。
购房人“一贷难求”
Q房网房屋经纪人王先生对《证券日报》记者表示，现在贷款太困难，以前合作的光大银行、建设银行(5.210, 0.03, 0.58%)、中国银行(3.400,0.03, 0.89%)等目前批贷都比较困难，即便预期年化利率上浮10%，银行也卡得很紧。“银行对于征信的要求非常严格，以往信用卡逾期在3次以内银行都能审批通过，现在1次逾期都不行”。
据本报记者了解，如果买房人的贷款不能够获批，后续将产生一系列的影响。Q房网房屋经纪人王先生解释称，如果购房人与中介公司签署的合同不是三方免责合同，那么购房人贷款不能顺利获批可能导致买房违约，此时购房人的定金要不回来，部分中介公司的中介费用也不能退还。因此购房最好签署三方免责条款，这样因为政策变动等不可抗力造成的违约，定金和中介费都可以退还。
上述说法也得到了链家房屋经纪人的认可，其表示，如果贷款一直不能贷下来，购房者的定金肯定是不能退的，不过链家表示，要是不能完成购房手续，中介费是予以退还的，“目前确实出现了中资行批贷困难的现象，不过外资行比较宽松，如果购房人征信有瑕疵，不妨换到外资行进行咨询”。
（证券日报 毛宇舟）
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2018北京楼市新政 北京楼市调控后