【开发商维修基金管理办法】维修基金管理办法

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　　维修基金管理办法

　　南京市维修基金管理办法

　　第一条 为了建立房屋维修保障机制，培育物业管理市场，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 凡本市市区国有土地范围内，新建商品房(含经济适用住房)、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的私房等，其共用部位、共用设施设备的维修基金管理，均适用本办法。

　　第三条 物业维修基金(以下简称维修基金)专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。

　　第四条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)。户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水主立管道。落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明。供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地。沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。

　　第五条 维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

　　第六条 南京市房产管理局是维修基金的主管部门，市财政局对维修基金管理实行监督。南京市物业管理机构负责维修基金归集、管理的日常工作。

　　各区房产管理部门按照规定权限负责辖区内维修基金使用的监督管理。

　　第七条 维修基金实行二级帐户管理，市房产管理局在银行设立维修基金存款专户为一级帐户，业主委员会设立的帐户为二级帐户。

　　第八条 维修基金按以下规定缴交：

　　(一)已购公有住房的，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的 3 0%缴交;购房人按购房款 2%缴交;

　　(二)购买多层商品房的，购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交;

　　(三)拆迁实行产权调换的私房的，多层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2%缴交;高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3%缴交;

　　(四)出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20%缴交。

　　第九条 购买商品房的，购房人、售房单位应当将维修基金与购房款在合同中分别约定，购房人在办理商品房登记过户前一次性向市房产管理部门指定的银行缴存。

　　第十条 开发建设单位自用、出租商品房的，应按本办法第八条第(二)项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金汇缴市维修基金专户。

　　未售出的空置商品房维修时，开发建设单位应当按其房屋建筑面积比例分摊房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的实际费用。

　　第十一条 拆迁实行产权调换的私房，产权人应当在办理房屋权属证书前，将维修基金缴存到市维修基金专户。

　　第十二条 已购公有住房的，其直管公房维修基金由售房单位统一划至市维修基金专户;自管公房维修基金交由市住房基金管理中心统一划至市维修基金专户。

　　第十三条 物业管理机构的管理费用由市财政部门按需要核定，在维修基金增值收益中提取。

　　第十四条 维修基金应当专款专用。为了保障维修基金的安全，维修基金闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。

　　第十五条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。

　　第十六条 业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房产管理局审核后使用。

　　第十七条 业主委员会成立后，需使用维修基金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会同意，报市房产管理局核定后使用。

　　第十八条 使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用维修基金本金的，应经业主大会或业主代表大会通过，根据房屋使用年限，按比例划分使用。

　　第十九条 业主委员会的维修基金帐户内金额不足首次缴集维修基金，总额的3 0%时，业主委员会应当及时续筹。续筹的维修基金，按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。

　　第二十条 维修基金帐户实行统一管理，明细户应按幢建帐，核算到户。 维修基金的使用帐目，应当由原产权单位或业主委员会委托的物业管理企业每年定期公布，接受全体业主的监督。

　　第二十一条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。

　　第二十二条 交纳维修基金有困难的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付。

　　第二十三条 单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

　　第二十四条 维修基金未按规定统一缴存市维修基金专户的，房管机关不予办理房屋产权过户登记和房屋所有权证登记手续。

　　第二十五条 本市各县国有土地上房屋维修基金的管理参照本办法执行。

　　第二十六条 本办法由市房产管理局负责解释。

　　第二十七条 本办法自发布之日起施行。本办法施行前维修基金的归集仍按原规定执行。

　　维修基金管理办法

　　2016福州市住宅专项维修资金管理办法

　　福州市住宅专项维修资金管理办法对维修资金的使用审核机构、维修资金的交存、维修资金划转业主大会管理、维修资金的使用等内容进行规定。还有2015年1月1日后进行初始登记的物业，属带电梯的小高层及高层商品房为150元/平方米。接下来法律快车小编为您一一介绍。

　　福州市人民政府办公厅关于转发市房管局《福州市住宅专项维修资金管理办法》的通知

　　各县(市)区人民政府，市直各有关单位：

　　市房管局制定的《福州市住宅专项维修资金管理办法》已经市十四届政府2015年第17次常务会议审议通过，现转发给你们，请遵照执行。

　　福州市人民政府办公厅

　　2015年10月8日

　　福州市住宅专项维修资金管理办法

　　第一章 总　则

　　第一条　为了加强住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的管理，维护维修资金所有者的合法权益，实现维修资金的高效、安全、合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》及《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本市城区范围内商品住宅(含征迁安置房)的维修资金的交存、使用和管理，适用本办法。

　　第三条 市房屋行政主管部门会同市财政部门负责本市维修资金管理的指导和监督工作。市住宅专项维修资金管理机构(以下简称市维修资金管理机构)具体负责本市维修资金的交存和日常管理工作。

　　各区房屋行政主管部门具体负责本行政区域内维修资金使用审核工作。

　　各乡镇人民政府、街道办事处按照有关规定与职责分工，负责维修资金的相关工作。

　　第二章 交　存

　　第四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

　　第五条　住宅或非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，具体交存标准由市房屋行政主管部门会同市城乡建设主管部门、市财政主管部门等有关部门依照有关规定确定，报经市政府审定后公布执行。

　　第六条　维修资金在办理房屋交付入住手续前，由业主按照规定的交存标准存入维修资金专户。在办理房屋登记手续时(包含开发企业产权保留登记)，申请人应提交维修资金的交款凭证。

　　第七条　已成立业主大会的住宅小区，维修资金续交方案由业主大会决定，并由业主委员会组织业主按续交方案存储到原专户管理银行的资金专户;未成立业主大会的，由乡镇人民政府、街道办事处会同村(居)民委员会组织业主召开业主大会会议，确定续交方案。

　　第八条　本办法实施前，依法应由开发建设单位交存但未交存或未足额交存的，由开发建设单位按原交存规定进行补交。

　　第九条 实行由业主大会管理维修资金的，资金划转应具备下列条件：

　　(一)召开业主大会会议就维修资金由房屋行政主管部门统一管理划转至业主大会自主管理事项，以及本物业管理区域的维修资金管理制度、紧急使用制度、续交方案进行表决，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;

　　(二)能够以市维修资金管理机构提供的业主账户余额信息为基础，按房屋门户号设立分户账。

　　第十条 维修资金按照以下程序划转至业主大会管理：

　　(一)召开业主大会会议，就本办法第九条第(一)款事项表决通过;业主大会的筹备、召开应依照有关规定组织实施。业主须持本人身份证明及房屋权属证明领取表决材料，街道办事处、乡镇人民政府或授权村(居)委会应对业主身份进行核实，并对业主大会会议进行指导。

　　(二)业主大会会议召开后，应就划转维修资金决议的有关事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域公示，公示期7日;

　　(三)业主委员会向市维修资金管理机构提交划转申请、业主大会决议及乡镇人民政府、街道办事处出具的证明函;

　　(四)业主委员会在市维修资金专户管理银行开设维修资金专户，并与市维修资金管理机构(为监督方)、专户管理银行签订委托管理三方协议。

　　符合上述规定的，市维修资金管理机构在收到报告后，通知专户管理银行将该物业管理区域维修资金划转到业主委员会所设立的维修资金专户。

　　第三章 使　用

　　第十一条 除法律、法规明确规定的使用范围外，经业主大会通过的用于完善住宅共用部位、共用设施设备的事项可纳入维修资金使用范围。

　　第十二条　使用维修资金，按照以下原则分摊费用：

　　(一)维修和更新、改造的部位属于整个物业管理区域全体业主的共用部位、共用设施设备的，费用由全体业主按照其所拥有物业建筑面积的比例分摊;

　　(二)维修和更新、改造的部位属于单幢或部分业主共用部位、共用设施设备的，费用由相关受益的业主按照其所拥有物业建筑面积的比例分摊;

　　(三)维修和更新、改造的部位属于单幢房屋外墙面或屋面的，费用由该幢房屋所有业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊;

　　(四)业主维修资金账户余额不足支付维修和更新、改造费用或未交存维修资金的，不足或欠交部分由相关业主按照所拥有物业建筑面积的比例分摊;

　　(五)维修和更新、改造涉及范围内相关业主对维修资金的分摊另有约定的，从其约定。

　　第十三条　维修资金划转业主大会管理前，按以下顺序确定资金使用申请人：已选举业主委员会且在任期内的，由业主委员会或委托物业服务企业提出维修资金使用申请;未选举业主委员会或业主委员会任期届满未换届的，由物业服务企业提出维修资金使用申请;没有选举业主委员会且没有物业服务企业的，由村(居)委会或相关业主提出维修资金使用申请。

　　第十四条　维修资金划转业主大会管理前，需要使用的，按照以下程序办理：

　　(一)提出申请。业主委员会、物业服务企业或村(居)委会、相关业主(以下统称“申请人”)编制维修方案(包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工方案或合同、审价和招投标及监理材料等)，并持维修方案向区房屋行政主管部门提出使用申请。

　　(二)业主确认。维修方案应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上(含)的业主且占总人数2/3以上(含)的业主同意，并由区房屋行政主管部门在小区显著位置公示7日。

　　(三)资金划转。公示期满，业主无异议或异议人数未超过维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主或占总人数1/3以上的业主，施工前提交维修资金使用申请的，首次划转所申请维修资金的30%，待竣工验收且进行工程决算审核后依据工程决算书或工程造价审核报告划转余款。提交维修资金使用申请前已施工完毕通过验收的项目，可一次性全额划转维修资金。

　　(四)竣工验收及决算审核。项目竣工后，申请人应及时组织施工、监理单位及部分受益业主等相关人员进行竣工验收，业主委员会或村(居)委会负责监督。验收合格后，申请人应向区房屋行政主管部门申请拨付余款并提交工程施工合同、工程决算书、施工发票、工程验收合格证明等材料;决算金额超出预算金额的，需提交情况说明，并经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　(五)余款划转。区房屋行政主管部门将余款决算材料进行公示，余款公示和划转程序参照本条款第(二)、(三)项。

　　第十五条　维修资金划转业主大会管理后，按业主大会制定的使用流程支用，业主大会制定使用流程时可参照以下程序：

　　(一)制定方案。物业服务企业、业主委员会或相关业主(以下简称申请人)制定维修方案。

　　(二)方案审核。申请人是物业服务企业或业主代表的，持维修方案向业主委员会提出申请，经业主委员会2/3委员签名同意的视为审核通过;申请人是业主委员会的，应经当地村(居)委会审核同意。

　　(三)方案公示和业主确认。经审核通过的维修方案，由申请人在小区显著位置进行公示，并在村(居)委会的监督下组织维修资金列支范围内的业主表决，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，申请人将业主签名材料在小区内公示7日。

　　(四)资金划转。业主委员会通知专户管理银行划转维修资金至施工单位账户，并向市维修资金管理机构备案。

　　第十六条　申请人在收到预付款后，应及时组织施工，不得无故拖延;已施工完毕通过验收的项目，需要申请维修资金的，应尽快申报。

　　第十七条　发生下列紧急情况时，可通过紧急维修程序申请维修资金：

　　(一)电梯发生冲顶、蹲底或其他危及人身安全的安全隐患;

　　(二)消防系统设施设备存在安全隐患或发生故障;

　　(三)给水排水系统设施设备存在安全隐患或发生故障，造成大面积停水或满溢等;

　　(四)屋顶、屋面、外墙发生渗漏，地下室突发积水，严重影响业主房屋正常使用;

　　(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患;

　　(六)出现其他可能会严重危及人身安全的情形。

　　发生紧急情况时，由物业服务企业提出申请，未聘用物业服务企业的，由业主委员会提出申请，未选举产生业主委员会或业主委员会任期届满未换届的，由村(居)委会代行业主委员会职责(以下统称“申请人”)。

　　遇本条第一款第(一)项情形的，应当提交电梯质检部门或电梯检测机构的整改通知书，或当地村(居)委会出具的现场确认证明;遇第(二)项情形的，应当提交公安消防机构或公安派出所的整改通知书，或当地村(居)委会出具的现场确认证明;遇其他情形的，应当提交当地村(居)委会出具的现场确认证明。

　　第十八条　维修资金划转业主大会管理前，小区共用部位、共用设施设备发生紧急情况的，申请人按以下程序申请列支维修资金：

　　(一)发生本办法规定的紧急情形时，申请人立即组织专业人员和不少于5名受益业主进行现场勘验，编制紧急维修方案。同时，将所发生紧急情况通知业主委员会或村(居)委会，并持相关材料向所在地的区房屋行政主管部门备案。

　　(二)申请人立即组织实施维修、更新或改造，同时将紧急维修方案在小区显著位置公示7日。

　　(三)工程竣工后，申请人应在7日内组织验收，验收时应有5名以上业主委员会成员、受益业主或所在地村(居)委会人员参加。

　　(四)工程完工通过验收后，申请人应及时向区房屋行政主管部门提交相关材料申请列支。符合规定的，区房屋行政主管部门将工程决算书、紧急维修业主分摊资金明细表、施工合同、工程验收报告等材料在小区显著位置公示7日。

　　(五)公示期满，业主异议人数未超过住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主，通知专户管理银行划转维修资金。

　　第十九条　经小区业主委员会同意，选择若干小区作为试点，建立房屋应急解危专项资金专户，将小区增值收益转入应急解危专项资金专户。当项目出现紧急情形时，在应急解危专项资金账户余额内申请使用维修资金。

　　第二十条　申请人应与施工企业签订维修和更新、改造工程项目施工合同。

　　第二十一条　维修项目工程预(决)算总金额在2万元以上的，应委托中介机构进行工程造价审核。

　　鼓励申请人采取招投标方式选择施工企业，鼓励申请人聘请工程监理机构进行工程监理，工程预(决)算造价审核、招标代理、工程监理、检测鉴定相关费用可计入工程维修成本，从维修资金中列支。

　　第四章 监督管理

　　第二十二条　房屋所有权转让时，转让人应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并转交维修资金缴款凭证，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人持过户协议、房屋权属证书、身份证到市维修资金管理机构办理分户账户更名手续。

　　第二十三条　房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：因拆迁、自然灾害或者其他原因造成房屋灭失的，由业主持身份证件、房屋所有权证注销证明等到市维修资金管理机构办理余款退回手续后到专户管理银行提取其维修资金分户账余额，并办理分账户注销手续。

　　第二十四条　专户管理银行应当每年至少一次向市维修资金管理机构发送维修资金对账单;维修资金已划转给业主大会管理的，应同时向市维修资金管理机构及业主委员会发送维修资金对账单。

　　市维修资金管理机构或业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金使用和账面余额的查询。

　　第二十五条 各区人民政府应设立专门机构，保障工作经费，配备工作人员，负责对本行政区域内维修资金的管理和使用工作。维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第五章 附　则

　　第二十六条　本办法所称“日”为“自然日”。

　　第二十七条　本办法自发布之日起施行。各县(市)参照本办法执行。

　　第二十八条　本办法由市房屋行政主管部门负责解释。

　　维修基金管理办法

　　维修资金和维修基金区别是什么?

　　维修资金和物业费区别是什么?“专项维修资金”与“专项维修基金“是一回事吗?

　　“专项维修资金”与“专项维修基金“有什么区别呢?

　　1、 适用的对象不同

　　专项维修资金适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业;而专项维修基金则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业，也适用于非住宅商品房。

　　2、 交纳主体不同

　　专项维修资金交纳的主体是业主，专项维修基金商品住房的交纳主体是购房者。

　　3、 适用范围不同

　　专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;而专项维修基金则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修。

　　4、所有权不同

　　专项维修资金属业主所有，专项维修基金商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有。

　　由此可见，两者之间存在着明显的区别，因此，不能得出“专项维修基金”就是“专项维修资金”的结论。

　　另外，物业费和维修资金也是不同的。

　　物业费：物业公司为业主提供物业管理服务，业主依据物业管理服务合同所支付的费用，包括管理服务人员的薪金，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，以及物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等。

　　维修资金：共用部位、共用设施设备的维修及更新、改造费用。

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